por Javier Camacho Silva 
Cuando una persona decide comprar una vivienda en España, uno de los pasos más importantes antes de llegar a la notaría es firmar el llamado contrato de arras. Esto es un acuerdo muy común que protege tanto al comprador como al vendedor mientras se preparan todos los documentos para cerrar la operación.
Pero ¿Qué es exactamente este contrato? ¿Qué tipos existen? ¿Y cuál se usa habitualmente en el mundo inmobiliario? Te lo voy a explicar de una forma sencilla.
Un contrato de arras es un documento que firman comprador y vendedor como compromiso previo a la compraventa definitiva. Sirve para dejar claro que ambas partes están de acuerdo en llevar a cabo la operación, pero también permite tener un tiempo para gestionar trámites como conseguir la hipoteca, reunir documentación o preparar la firma en notaría.
Al firmar este contrato, el comprador suele entregar una cantidad de dinero como señal, normalmente entre el 5% y el 10% del precio del inmueble. Esta cantidad no es un pago final, sino una reserva que se descuenta del precio total cuando se firma la compraventa.
Existen tres tipos de contratos de arras, y cada uno tiene sus particularidades:
- Arras confirmatorias: Son una señal de que ambas partes están comprometidas. Si alguna incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una compensación por daños. No permiten romper el acuerdo de forma libre.
- Arras penales: Funcionan como una penalización si alguna de las partes se echa atrás. Establecen una cantidad que se pierde o se devuelve duplicada como castigo por romper el acuerdo, aquí se puede exigir judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato, no solo la resolución.
- Arras penitenciales: Son las más utilizadas en España, especialmente en el sector inmobiliario. Permiten a cualquiera de las dos partes desistir del contrato si lo desea, pero con consecuencias económicas. Si el comprador se arrepiente, pierde el dinero entregado como señal. Si es el vendedor quien decide no seguir adelante, debe devolver el doble de lo recibido. Este tipo de arras se regula según el artículo 1454 del Código Civil español.
La razón por la que las arras penitenciales son tan comunes es porque ofrecen claridad, libertad y consecuencias justas. Ambas partes saben desde el principio qué ocurrirá si alguna de ellas decide no continuar, y eso aporta seguridad al proceso.
Firmar un contrato de arras no es obligatorio por ley, pero sí te lo recomiendo si la operación lo amerita, sobre todo para evitar malentendidos y asegurar que ambas partes actúan de buena fe. Este acuerdo ayuda a que comprador y vendedor se comprometan, mientras se resuelven aspectos clave como la hipoteca o los trámites legales.
Eso sí, aunque sea un contrato sencillo, siempre es recomendable contar con el apoyo de un asesor inmobiliario o un profesional que pueda revisar las condiciones y asegurarse de que todo esté en orden.
