Pero ¿Qué es exactamente este contrato? ¿Qué tipos existen? ¿Y cuál se usa habitualmente en el mundo inmobiliario? Te lo voy a explicar de una forma sencilla.

Un contrato de arras es un documento que firman comprador y vendedor como compromiso previo a la compraventa definitiva. Sirve para dejar claro que ambas partes están de acuerdo en llevar a cabo la operación, pero también permite tener un tiempo para gestionar trámites como conseguir la hipoteca, reunir documentación o preparar la firma en notaría.

Al firmar este contrato, el comprador suele entregar una cantidad de dinero como señal, normalmente entre el 5% y el 10% del precio del inmueble. Esta cantidad no es un pago final, sino una reserva que se descuenta del precio total cuando se firma la compraventa.

Existen tres tipos de contratos de arras, y cada uno tiene sus particularidades:

1. Arras confirmatorias: Son una señal de que ambas partes están comprometidas. Si alguna incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una compensación por daños. No permiten romper el acuerdo de forma libre.
2. Arras penales: Funcionan como una penalización si alguna de las partes se echa atrás. Establecen una cantidad que se pierde o se devuelve duplicada como castigo por romper el acuerdo, aquí se puede exigir judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato, no solo la resolución.
3. Arras penitenciales: Son las más utilizadas en España, especialmente en el sector inmobiliario. Permiten a cualquiera de las dos partes desistir del contrato si lo desea, pero con consecuencias económicas. Si el comprador se arrepiente, pierde el dinero entregado como señal. Si es el vendedor quien decide no seguir adelante, debe devolver el doble de lo recibido. Este tipo de arras se regula según el artículo 1454 del Código Civil español.

La razón por la que las arras penitenciales son tan comunes es porque ofrecen claridad, libertad y consecuencias justas. Ambas partes saben desde el principio qué ocurrirá si alguna de ellas decide no continuar, y eso aporta seguridad al proceso.

Firmar un contrato de arras no es obligatorio por ley, pero sí te lo recomiendo si la operación lo amerita, sobre todo para evitar malentendidos y asegurar que ambas partes actúan de buena fe. Este acuerdo ayuda a que comprador y vendedor se comprometan, mientras se resuelven aspectos clave como la hipoteca o los trámites legales.

Eso sí, aunque sea un contrato sencillo, siempre es recomendable contar con el apoyo de un asesor inmobiliario o un profesional que pueda revisar las condiciones y asegurarse de que todo esté en orden.

En este artículo te explico, de forma clara y cercana, todo lo que necesitas saber para comprar un inmueble en Madrid si no eres residente: desde cómo obtener el NIE, hasta cómo firmar la compraventa y qué papel juega un asesor inmobiliario que te represente aquí, mientras tú estás en tu país.

Si estás pensando en dar este paso, sigue leyendo.

Lo primero que debe tener en cuenta una persona extranjera interesada en adquirir una propiedad en Madrid es que no existen restricciones legales significativas para hacerlo, independientemente de su nacionalidad o de si reside actualmente en España o no. No obstante, existen requisitos administrativos imprescindibles que deben cumplirse para avanzar en la operación. Uno de los documentos más importantes es el NIE para no residentes (Número de Identificación de Extranjero), un número personal y único que otorgan las autoridades españolas y que permite realizar operaciones como abrir una cuenta bancaria, firmar un contrato de compraventa o inscribirse en el registro de la propiedad. Este documento puede tramitarse tanto en España como en el consulado español del país de origen.

Además del NIE, el comprador debe contar con una cuenta bancaria en España, ya que todos los pagos relacionados con la compraventa (como el depósito de reserva, los impuestos o los gastos notariales) deben realizarse desde una entidad bancaria española. También es importante preparar la documentación financiera necesaria que demuestre el origen lícito de los fondos, en cumplimiento de la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Esto puede incluir justificantes de ingresos, declaraciones fiscales o certificaciones bancarias, dependiendo del perfil del comprador y del importe de la operación.

Una vez identificada la propiedad deseada, el proceso de compra suele iniciar con la firma de una reserva o señal que garantiza la intención de compra por parte del comprador y de venta por parte del propietario. Esta etapa requiere especial cuidado, ya que cualquier compromiso firmado sin la debida revisión puede tener implicaciones legales importantes. Por ello, es fundamental contar con un asesor inmobiliario que actúe como representante y defensor de los intereses del comprador. El asesor, además de conocer el mercado local y las particularidades legales del proceso, sirve de puente entre el cliente extranjero y todos los actores involucrados, incluyendo notarios, abogados, entidades financieras, arquitectos y registradores.

Posteriormente, se redacta un contrato de arras en el que se detallan las condiciones de la operación: precio, forma de pago, plazos de entrega y cualquier cláusula adicional acordada. En esta fase, es habitual que el comprador entregue un porcentaje del precio total como señal. Finalmente, se procede a la firma de la escritura pública ante notario, momento en el que se formaliza la compra y se realiza el pago final. Tras la firma, el nuevo propietario debe inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad y liquidar los impuestos correspondientes, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA, dependiendo de si la propiedad es de segunda mano o de obra nueva.

Cada uno de estos pasos requiere precisión, conocimientos técnicos y una planificación adecuada para evitar riesgos, sobrecostes o contratiempos. Por eso, la figura del asesor inmobiliario adquiere un valor aún más significativo cuando el comprador reside fuera de España o no domina completamente el idioma o el sistema legal. Un asesor de confianza no solo facilita todo el proceso, sino que representa al comprador en gestiones presenciales, verifica el estado legal del inmueble, coordina con abogados y notarios, y aporta seguridad jurídica y transparencia en cada decisión.

Madrid ofrece un mercado inmobiliario dinámico y variado, con opciones que van desde pisos céntricos con gran potencial de revalorización hasta residencias de lujo en zonas exclusivas. Para un comprador extranjero, contar con el conocimiento local de un asesor es clave para detectar oportunidades, analizar la rentabilidad y tomar decisiones acertadas.

Invertir en Madrid desde el extranjero es más fácil cuando cuentas con el apoyo adecuado.
Como asesor inmobiliario especializado en inversión y gestión de patrimonio, mi compromiso es acompañarte en cada etapa del proceso, representarte localmente y asegurar que tu experiencia sea clara, segura y sin sorpresas.

Si estás considerando comprar una propiedad en Madrid —ya sea como residencia, segunda vivienda o inversión— estaré encantado de ayudarte con un plan personalizado, adaptado a tus necesidades y objetivos.

Si bien estamos viviendo un momento un poco difícil en la economía del país, no es menos cierto que las personas que tenían proyectado comprar vivienda para vivir lo harán a pesar de la incertidumbre, la primera casa de la familia siempre es una prioridad, por lo que este mercado aún sigue activo y en muchos de los casos se está apalancando del financiamiento que hacen las entidades financieras y el BIESS.

Antes de comprar, la mayoría de las personas siempre se preguntan ¿Qué será mejor, comprar una vivienda usada o una nueva?.

Aquí les daré algunos puntos importantes que se debe tener en cuenta a la hora de hacer la elección.

VIVIENDAS NUEVAS

1. En los últimos años se han escuchado muchas historias de retrasos en la entrega de viviendas terminadas, en el incumplimiento de contratos, cambio de ubicación de la propiedad y hasta del incremento en algunos casos del valor final a pagar. No solo busque el mejor precio, además de pedir cotizaciones de propiedades investigue un poco más sobre la información financiera de la empresa, trayectoria y clientes satisfechos.
2. Las viviendas nuevas requieren dentro de los primeros 10 años de vida poco mantenimiento, en algunos casos es importante tener presente que luego de habitarla pueden surgir detalles en los muros, techos o en alguna instalación, estas imperfecciones deben ser corregidas por el constructor como parte de la garantía. Pregunte por las condiciones de garantía.
3. Algunos constructores permiten a los clientes optar por otros acabados y características, lo que es una excelente alternativa para personalizar la vivienda de acuerdo con su gusto y presupuesto.
4. Las viviendas nuevas tendrán un mayor puntaje en el avalúo de realización que hacen las entidades financieras, esto hará que el monto aprobado por el banco para el préstamo se acerque más al precio de mercado.
5. Si es una vivienda en un proyecto nuevo su tiempo de entrega puede oscilar entre los 18 y 20 meses (el tiempo varía dependiendo del proyecto, financiación y pago oportuno), durante todos estos meses deberás seguir pagando alquiler en la casa donde vives, te recomiendo que tomes una calculadora y saques cuenta de cuanto podrías ahorrar si compras una casa usada.

VIVIENDAS USADAS

1. Una vivienda usada de unos 3 a 5 años puede tener un precio muy similar a una vivienda nueva, la diferencia estará solo en el ligero desgaste que presentara, lo mejor para conseguir un buen precio, es buscar casas con más 10 años de antigüedad.
2. Cuando compras una casa usada deberás preocuparte en algunos casos por resanar los detalles que existan por uso y desgaste, pero no tendrás que vivir los malos ratos que pasan algunos compradores de viviendas nuevas con las imperfecciones de la construcción que se manifiestan en algunos casos como: problemas con filtraciones en el techo, problemas eléctricos, cerámicas o piso que se levanta, entre otros, ya que estos seguramente fueron resanados y reparados por el constructor como garantía. De igual forma siempre es recomendable revisar las condiciones del inmueble.
3. Antes de comprar una vivienda usada que necesite reparaciones, siempre es importante que te acompañe el experto que las hará, el podrá decirte cuales son los arreglos que se deban hacer y te dará el precio estimado en que puede salir todo el trabajo, de esta manera podrás determinar si vale la pena o no comprar esa propiedad.
4. Las viviendas usadas (más de 15 años), tienden a ser más amplias que las construcciones modernas y en temas de precio resultan más económicas al aplicarles descuentos por desgaste, antigüedad o por las necesidades de mantenimiento que puedan presentar, se estima que una vivienda usada puede estar entre 20% y 40% por debajo del precio de una nueva.

Si tienen en mente comprar un bien nuevo o usado, recuerde que nuestro trabajo como profesionales de bienes raíces es presentarle las mejores opciones con respecto a la zona donde quiere vivir, su presupuesto y sus requerimientos, conocemos información actualizada del mercado y podremos ayudarle a tomar la mejor decisión.

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